不動産売買

不動産媒介契約の種類 -不動産業界の闇を踏まえて-

 

こんばんは!

今日もやっていきます。

不動産の売主の方であれば、自分の不動産を売却する際、どのような契約を結ぶ必要があるのか、どのような不動産会社に売却を依頼したほうが高く売れるのか等様々な疑問を抱えていらっしゃると思います。

本日は、売却のとっかかりの部分として重要な「不動産媒介契約」の種類、それぞれのメリット、デメリットを不動産業界を闇を踏まえてご紹介致します。

不動産媒介契約とは

簡単に言うと、不動産の購入・売却を依頼するための契約になります。これは不動産会社に販促活動、案内、その他契約手続を依頼するために必要な契約で、成約となった場合、報酬として不動産会社に原則、売却価額の3%+6万円を支払う義務が発生するというものです。

この契約を締結した後、不動産業者はレインズという不動産業者が物件を検索するWebサイトのようなものに物件を登録する義務が生じ、契約の種類に応じて定期的に販促活動の報告等を行いつつ、売却を進めていく形となります。

ちなみに報酬については、あくまで、媒介契約を通じて契約となった場合に報酬支払義務が発生するのであって、契約を交わしたとしても売れない場合に費用が発生することはありません。(契約期間内に売り主から解約された場合は例外有り)

この契約の形態には、次の3つがあります。

・専属専任媒介契約・・・・契約をした不動産会社を必ず通さなければならない契約

・専任媒介契約・・・・・・1社の不動産会社のみに取引を依頼する契約

・一般媒介契約・・・・・・複数の不動産会社に取引を依頼することができる契約

専属専任媒介契約と専任媒介契約の相違点としては、専属専任媒介契約の場合、自己発見取引ができない、という点ですが、通常自分で買い手を発見して契約手続きまでされる方は少ないと思うので、両者にはそれほど大きな相違はありません。

一方、専属専任媒介契約・専任媒介契約と一般媒介契約については不動産会社1社のみに依頼することができる専属専任・専任と複数に依頼できる一般では大きな相違があるんです。。。。

 

不動産業界の闇、専任ブロックとは?

専任ブロックとは私が勝手に命名したものですが、「物件隠し」と言えば業界の人間なら誰でもご存知でしょう。

先ほどご紹介した専任と一般の相違点、通常、不動産会社の社員であれば

専属専任・専任契約 → 不動産会社側の販促活動のインセンティブが高まる。

一般契約      → 広告を打ったり販促活動をするための費用をかけることができな 

            いため、インセンティブは少なくなる。

というようなトークで話を進めてくるかと思います。

 

ただ、専属専任・専任契約には大きな罠があるのです。。。。

 

それは、

専任等契約を結んだ不動産会社の社員が、両手契約をするために、物件を隠す(他の業者が買い主を連れてきても物件を紹介しない。)ということです。

 

両手契約とは?                             不動産仲介の世界では、仲介をする場合、売り主・買い主それぞれから3%+6万円の報酬を頂戴することができるが、売り主・買い主いずれかから報酬を得ることを片手契約といい、売り主・買い主双方から報酬を頂くことを両手契約という。

具体的な専任ブロックの流れとしては、

売り主側の仲介会社の営業担当が専任契約を締結した場合、その物件の窓口がその営業担当のみとなる。

他の不動産会社の営業担当が買手に紹介するためにその物件が売れていないか売り主側の仲介会社の営業担当に確認する。

他の不動産会社の営業担当「○○3丁目○○の物件はございますか?」(業界用語で物件確認という。)

営業担当「(実際は契約予定などはない場合でも)お話し入ってます」

その後、両手契約をするため、その営業担当が自分で買い主を見つけるまで、物件を紹介せず、流通をストップさせる状態になる。

結論

最悪物件が売れ残り、売却価格が大きく下落することもあり、売主が損害を被る可能性がある。

 

私が営業をしていたとき、顧客に紹介しようと思って確認した際、上記のような対応をされることは多くありました。

 

しかしながら、ある物件を専任で管理する某有名大手不動産仲介会社に一旦物件確認を行い、その後2月後に再度確認したところ。。

営業担当「お話し入ってます」だそうです。。。。

 

契約までずいぶんと長いですね汗。。。

契約は一体いつやるんですか(笑)?

 

ちなみに、大手不動産流通会社でもこれらのグレーゾーンの手法はお手の物です。

やりまくっている営業担当はたくさんいるでしょう。なぜなら、売主の利益よりも自分の儲けが最優先だからです。

 

結局誰に依頼したらいいの?

 

結論から言うと

専任以上の契約をするか否かは、営業担当の人間性を見て決める。

また、人間性は話術だけでなく、行動を見て判断する必要がある。

ということですね。

 

専任以上の契約でないとインセンティブが出ないため、現実的には専任以上の契約が有効とは考えますが、相手方の担当次第では大きく損害が出る可能性もあるため、慎重に人を見ないといけないということです。

 

ただ、実際に売り出すと定期連絡書が1週間に1度程度届くと思いますが、チラシ配布部数なども平気で嘘をついてきますし、契約まではいいことしか言わない営業担当も多いです。

 

市場での優位性がある不動産なら一般媒介契約で十分でしょう。

 

ただ、微妙な物件又はあまり優位性がない物件であれば自分が信頼できる営業担当に専任でしっかりと依頼することが妥当と考えます。

 

 

 

 

 

 

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真っ白に燃え尽きるまでやります!!!挑戦→継続→改善、挑戦→継続→改善、たまに休憩。本業(ビジネス・不動産)、副業について呟きます!!反骨の化身。不動産コンサルタント 不動産鑑定士 宅地建物取引士 不動産仲介営業→不動産鑑定会社 ロック好き、子供好き。

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