こんばんわ！

皆さんは不動産を購入したことはありますか？

不動産の購入を検討される際、どのような部分がトリガーになりますか。

利回り？築年？それとも立地でしょうか。

不動産投資や、自己居住用不動産を取得する際には不動産をとりまくリスクを徹底的に潰すことが大事です。

不動産は上記利回り等のように数字として見えるもの以外の目に見えないリスクが多く存在しています。

そこで、本日はこのような見えないリスクの一つ「環境リスク」についてご紹介します。

環境リスクとは？

皆さんは聞きなじみのない言葉と思われるかもしれませんが、不動産には「地域性」があります。

即ち、不動産には地域の相場があり、これが地域の特性から形成されること。これを不動産の「地域性」というんですね。

・繁華性の高い商業地域

・閑静で品等の高い建物が立ち並ぶ高級住宅地域等

このように、地域性はその周辺の地域の状況や、地域住民によって形成される側面があり、不動産の地域性に密かに影響を与える要因がいわゆる環境リスクといわれるものなのです。

環境リスクは大きく分けて次のものに分けられます。

◇ 入居者リスク

◇ 周辺に建物が建設され、環境が変化するリスク

◇ 周辺の住民の社会的属性等、コミュニティのリスク

入居者リスク

マンションに住む人の属性（社会的属性・収入等）によっては家賃滞納・建物内部の劣化の程度等に大きな違いが生まれることになります。

◇ 入居者とすれ違った時、ちゃんと挨拶してくるか。

◇ 郵便受けにネームが入っているか、エントランスにチラシが散乱していないか。

◇ 管理人は常駐しているか。

◇ 学校区は有名か（良い意味・悪い意味両方で）文教地区か否か。

◇ 繁華街、町等との位置関係。

◇ 入居者の社会的属性・レベル等

例えば、入居者が挨拶をしない方が多い場合、入居者の属性に問題がある場合があるでしょう。これが郵便受けやエントランスの状況を確認するのも同様の意図で確認を行います。

また、入居者が比較的収入の良い世帯か、それとも低所得者層が多いか否かによっても建物の劣化のスピードや家賃滞納の有無等については大きく異ってきます。

繁華街との位置関係や文教地区であるか否かも、の入居者の属性等地域環境を図る上で重要なファクターの一つです。

周辺に建物が建設され、環境が変化するリスク

不動産はそのとりまく地域も一体として変化していくものですが、特に大きな変化が見込まれる地域は一言でいうと、工場や空地が多い地域です。

所謂不動産を開発する余地が大きい場所はこのような地域である場合が多いです。

このような地域で何が起きるかというと

◇ 周辺に日照を阻害する共同住宅等が建築され、居住環境が悪化するリスク

◇ どんな人が周辺の土地に移り住んでくるかわからないリスク

◇ コミュニティが形成されていないため、今後新たな人間関係で問題が発生するリスク

　等が挙げられます。

今後変化する可能性があるということは、それが良い方向に変化していくのか、それとも悪い方向に変化していくのかわからず、これがリスクとして顕在化してしまいます。投資用不動産の場合であれば、需給バランスが大きく変化する可能性も有しています。

周辺の住民の社会的属性等、コミュニティのリスク

主に住民同士の関係性から影響を受ける要因として様々な影響が考えられます。

例えば

◇ 品位の悪い地域であれば、子供の勉学や友達付き合い、イジメや非行の発生可能性

◇ 品位の高い地域であっても、同様にイジメや親同士の見栄の張り合いによる経済的損失等

◇ いわゆる騒音おばさん問題等隣地とのトラブル

これについては一概に社会的属性が高いほうがよいとも言えないところがありますね。

私が以前不動産営業として働いていたエリアは、ある高級住宅地でしたが、クリスマスの時期は各戸建て住宅の庭に競い合うようにトナカイやクリスマスツリー（町などにおいてある本格的なもの）が設置されていました。

また、マンションなどでもいわゆる自殺マンション等と噂されているものもありました。

このような地域が果たして良好な地域と言えるかは疑問であるといえるでしょう。

終わりに

いかがでしたか。

不動産は様々なリスクがありますが、特に環境的なものは目に見えないだけでなく、常に変化しているものです。

不動産を選ぶ際は是非このような点に留意して現地に何度も足を運んで情報を収集することが必要です。