不動産投資

底地とは? 不動産投資の初心者に送る「底地」の安定性

 

こんばんわ!tatsuyaです。

 

本日は不動産投資の中でもリスクを取りたくない方におすすめする「底地」についてご説明したいと思います。

不動産鑑定士として鑑定評価書を書く立場からすると何の面白みもありませんが、収益用不動産としては最強の安定性ではないでしょうか。

 

何も不動産投資は物件を購入して経営するだけではありません。

不動産REITなどの金融商品を購入することも立派な投資になります。

 

 

底地ってなに?

底地とは、「宅地について借地権が付着している場合における当該宅地の所有権」をいいます。

簡単に言えば地主が所有し、他人に土地を貸している場合の当該土地の所有権ということになります。

 

すなわち、土地を貸して地代を収受する土地のオーナーとしての権利と思って頂ければわかりやすいのではないでしょうか。

 

借地人の利益は借地借家法で強固に守られている一方、賃貸している地主は安定的に利益を得ることができる素晴らしい資産なのです。

 

底地の強み

底地の強みは次に列挙する通り複数あります。

建物リスクがない

建物は建築後、経年変化その他災害等が生じた時は修繕・追加投資をする必要性が生じます。もちろん、建物の修繕義務は基本的に賃貸人の負担となります。

 

さらに、建物設備についても栄枯盛衰、流行り廃りもあるものです。

 

従って、設備が使えるとしても陳腐化してしまえば競争力の減退につながります。

 

一方、底地についてはそのようなリスクがありません。安定的に地主として地代を収受でき、かつ、建物の修繕計画や、災害その他自殺等の心理的瑕疵によるリスク負担する必要はないのです。

 

空室リスクがない

不動産投資にはリアルにつきものである空室リスク。これが底地にはありません。常に安定的に地代が収受できます。

通常は空室となった不動産は何も収益を生みませんが、底地は建物が存在する限り安定的に収益を生み出し続けるということが可能と言えるでしょう。

 

地代の減収リスクが小さい

例えば東京の丸の内にある不動産であればリーマンショックなどの極端な不景気時には、地代改定等があり、減収となる可能性があるでしょう。

 

ただ、一般的に賃料(地代)は遅行性があり、価格が一定程度下落しても賃料は変化がない場合が多い、又は賃料の下落はジワジワくる場合が多く、急に収益性が低下する可能性は低いと言えるでしょう。

 

底地について十分理解すべきこと

自分で地主となった場合に留意して頂きたい点の一つが、人に貸した土地についてはよほどのことがない限り戻ってこないということです

不動産は生活の基盤となっているため、借地人の利益が借地借家法によって厳しく守られています。

 

ただ、借地借家法の適用を受ける借地権とは「建物所有を目的とする土地の地上権又は賃借権」であることから、月極駐車場等であれば立退料を支払うことで自己利用が可能となります。(もちろん建物が存在する場合でも立退料を支払えば所有権を復帰することも可能)

終わりに

いかがでしたでしょうか。

不動産投資は一般的にリスクを低減し、収益を最大化することが目的ですが、底地はそもそものリスクが小さく、かつ不動産のプロによって運用されている底地の収益は底堅いものがあると思います。

 

地主リートってご存知ですか。

日本商業開発が設立したリートですが、底地を収益用不動産として運用しており年々規模は拡大しています。

 

不動産投資市場の中でも安定したキャッシュフローを得られるアセットの一つとして

皆さんもポートフォリオの一部に組み込んでみてはいかがでしょうか。

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真っ白に燃え尽きるまでやります!!!挑戦→継続→改善、挑戦→継続→改善、たまに休憩。本業(ビジネス・不動産)、副業について呟きます!!反骨の化身。不動産コンサルタント 不動産鑑定士 宅地建物取引士 不動産仲介営業→不動産鑑定会社 ロック好き、子供好き。

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