不動産投資

【不動産投資】リノベーションによる不動産経営

 

こんばんわ。

 

不動産経営ではリノベーションの知識が必須です。

追加投資の適否
空室対策
業者の選定方法

 

特に区分マンションの不動産投資などは、リフォーム業者に作業を丸投げしている人もいるのではないかと思います。

 

リフォームを行う際は、次の点に留意する必要があります。

  • 適切な業者の選定
  • 業者との信頼関係構築
  • 投資回収の見通し
  • リフォームのデザイン性

 

 

リノベーションとは

リノベーションという言葉をご存じでしょうか。

 

リノベーションとは、

リフォーム(改築する) と イノベーション(新しい活用法を創造)

を掛け合わせて作られた造語になります。

 

リフォームのみで対応できるケースも多く存在していますが、不動産を経営していく上ではリフォームではなく、リノベーションで差別化することが重要です。

 

適切な業者の選定方法

相見積もりをとることが重要です。

同一の工事内容で複数の業者に見積もりをとってみましょう。

 

タウンページなどの電話帳からリフォーム業者の選定を行うことも有効ですが、現在ではリフォームを比較することができるサイトなどもあります。

どんなリフォーム工事も可能|リフォーム比較プロ

 

注意点としては、金額が最も安い業者だからといって、安易に信用しないこと。

 

近年デフレや競争激化により低価格のサービスが多くみられます。

 

低価格で受注した業者はそれだけ多くの案件をこなさなければ一定の売り上げを達成することができません。

 

そのため、手抜き工事が発生したり、工事の進捗が遅れたりなど、二次的、三次的に経営に影響が出る可能性があります。

 

高くても駄目、安くても駄目。

目指すは適正価格で的確な仕事をしてくれる業者です。

 

対応スピードや、ホームページなどで会社の歴史などを調査するなどリサーチしましょう。

 

大手より、地場の長年経営されている企業のほうが技術力・コスト面ともに優れている場合が多いです。

 

不動産のリフォームについては、業者が違えば数十万〜百万単位で費用が異なってきます。

 

 

業者との信頼関係を構築する方法

まずは、自分が依頼者であるという態度は改めましょう。

 

特に不動産投資の場合、最初は自分の居住地の近くで始める方が多いと思います。

 

また、2棟目以降についても、居住地近くの物件で探す方が多いのではないでしょうか。

 

リフォーム業者とは一度限りの関係ではありません。

 

その後も継続的に信頼関係を築いていくパートナーとなる可能性が非常に高いです。

 

相手にもいい思いをしてもらって、WINWINの関係を築けるようになることが重要です。

 

そのため、リフォーム工事には定期的に顔を出し、差し入れなどをして苦労を労うなどして信頼関係を構築していきましょう。

 

投資回収の見通しを立て、適切なコストでリノベーションする。

工事中は定期的に現場に顔を出すことをお勧めします。

理由としては、

 

・業者の手抜き工事を防止する。

・工事の内容を確認し、どの工事にどの程度の費用がかかっているのかを確認する。

 

という二つの目的があります。

 

リフォームの明細書については、相見積りをすることで相互比較が可能です。

 

工事費用というのは、交換する設備等の商品代、工事費の二つに分かれます。

 

商品代はホームセンターなどでリサーチすればおおまかな金額はわかります。

 

工事費については、相見積りの金額からどの程度利益を載せているか相互比較で把握することができます。

 

一定の経験を積んでいけば、工事にどの程度の費用がかかり、利益率がどの程度なのか判断できるようになってきます。

 

また、自己費用が少ない人にとっては、業者がに依頼する作業のうち、自分でできる部分は自分で作業することも検討してみましょう。

 

例えばキッチン解体工事などに10,000円ほどの費用がかかるとします。

ただ、このような作業は1時間もかからずに行うことができるものです。

 

物件の利回りは購入価額、リノベーション費用などが影響を受けます。

リフォーム費用を減少させることで利回りを高めることができるでしょう。

 

 

建物のバリューアップ方法

 

間取りを変更する

建物の構造などにより制約を受ける可能性がありますが、壁を壊して間取りを変更したり、天井を壊して階高を向上させることで

 

・開放感の向上

・部屋の明るさの向上

 

などが見込めます。

 

間取りを変更して、コワーキングスペースやシェアハウスを提供することもできます。

 

若い世代を中心として、生活に対する考え方は変化しています。

 

不動産の利用方法も先進的な活用事例が多く報告されています。

 

建物の間取りを変更することで独自性を出し、競合との差別化を図ることができる可能性があります。

 

デザイン性の追求

 

人は、見た目で人を判断しますが、不動産についても同様です。

建物を内見した時のテンションで成約の精度は異なってきます。

  • ドアノブやドアなどのエクステリア
  • 間接照明、シーリングライト
  • 化粧台

 

この際、古い建物なら古い建物、洋風の内装なら洋風にして、その物件の良さを活かすことが重要です。

古いものを隠すようなリノベーションはセンスがないと思われる可能性が高いです。

 

是非、細部に工夫を凝らして建物の市場価値を高めていきましょう。

 

まとめ

  • 追加投資はリターンを把握する
  • 費用はできる限り節約する
  • リノベーション工事は相見積りをとり、業者との信頼関係構築に努める
  • 内装は独自性をだして差別化の道具にする
  • この記事を書いた人

タイガ

真っ白に燃え尽きるまでやります!!!挑戦→継続→改善、挑戦→継続→改善、たまに休憩。本業(ビジネス・不動産)、副業について呟きます!!反骨の化身。不動産コンサルタント 不動産鑑定士 宅地建物取引士 不動産仲介営業→不動産鑑定会社 ロック好き、子供好き。

-不動産投資
-,

© 2020 liberty-play Powered by AFFINGER5