こんにちは。tatsuyaです。
・転勤で買い替えをしたが、元の自宅が売れない。
・利便のいい駅近のマンションに引っ越したため自宅が不要になったが売れない。
・相続で親族が所有していた不動産を取得したが不要であるため売却したい。
・不要な農地等があるが、売却ができない。
このような悩みを抱えていらっしゃる方も多いとは思います。
・少子高齢化
・空き家問題
・所有者不明土地問題
これらの影響により不動産の価値は下落し続けており、不動産流通市場にも影響を与えています。
ただ、
売れない物件であっても適切な対策次第で早期売却が可能
な物件もありますので、売れない理由について、対策含めお話ししたいと思っています。
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不動産が売れない理由１（需要が全くない場合）
このケースでは不動産の売却は非常に困難であるとお考え下さい。
また、工夫をしてもなかなか売れないことが多く、解決方法もあまりないです。
・都心近郊都市で最寄り駅からの距離がかなり遠いマンション等
・農地や都市郊外の土地（限界集落等）
・過去に需要があった保養地等でランニングコストが高い物件
私が以前売却を担当したマンション（関東圏）で最寄り駅自体はそこそこ人気があり、建物がラグジュアリーな仕様になっているマンションがありました。
が、駅から遠いため（徒歩18分程度）何年も売れておらず、分譲時から数年で物件価格も1,000万以上下落していました。
この物件の場合、最寄り駅までの間に大きな幹線道路が通っていたのもマイナス要因でした。
郊外の土地や保養地などは当然ながら利便性も悪く、少子高齢化の影響で空家がどんどん増えている一方で取引自体はほとんどないです。
このような物件については、叩き売りするか、或いは、郊外の保養地などについては固定資産税の10年分を負担して（買い手に支払って）売却するケースも近年では珍しくありません。
このような「負動産」については、売却すること自体がかなり難しく、残念ながら対策もないというのが現状です。
不動産が売れない理由２（需要がある場合）とその解消法
そもそも物件価格が高い
不動産仲介会社に一括査定を依頼される場合、本当に適正な売り出し価格がわからず、つい最も高く査定を出したところに売却を依頼していませんか。
心情は理解できますが、不動産仲介会社は自社が専任媒介契約をとるためにあえて高い査定を行っている業者も多いです。
当初の売り出し価格が高すぎると物件の市場公開期間が長くなり（不人気の物件と認識される）結局、最終的な売却価格は、ほかの仲介会社が提示してきた金額よりも低くなる場合があります。
事前にネットで競合物件などの売り出し情報、件数、人気・不人気等を確認したうえで、自宅の価値を俯瞰してみましょう。
建物内部が汚い・雑然としている
よほど場所がいい物件以外は、建物内部が汚い場合等購入者側の購買意欲が失せます。
また、私が見たケースでは大型犬を室内飼いしている場合があり、においや涎で建物内部が汚れているケースもありました。
さすがにこの場合は売れるものも売れないという状況になるでしょう。
私が不動産営業の際、商品である物件がどのようにすればよく見えるのかを常に検討していました。
具体的には部屋が空室の場合、掃除を行ったり、換気をして消臭剤を設置してみたり。などです。
戸建ての場合、照明は残していますか？
最寄り駅までの夜道を確認して頂く際など夜に案内しますが、高台の物件などで夜景が綺麗な物件であれば、PRする際に必要となります。
建物内部で特に新しい入居者様が意識する部分は水回りです。
クロスと水回りのリフォームを実施するというのも効果的です。
最近では売却物件をモデルルーム化して売却するケースもあります。
これは、不動産の買い手が現在自分が住んでいる物件よりも（内装等を含めた外観が）よく見える不動産を買いやすいという点を考慮した戦略です。
そこそこ築年が経過している物件であっても、鉄骨造等などであればフルリフォームにより市場性は大幅に向上します。
内覧する方が住みたいと思うような物件の内装・外観の整備等を心がけましょう。
何らかの減価要因が存在する・間取りが弱い
・道路と高低差があり、再建築時には擁壁をやり変える必要がある
→ 擁壁費用を売り出し価格に反映し、眺望等をPRする。
・更地の場合で、土地の形状が悪く、建てられる建物に制約がある。
→ 建築士に依頼してパースを書いてもらう。
・間取りが弱い、心理的瑕疵がある。
→ 売り出し価格に反映する。
土地・家屋のメリット・デメリットをよく考察して適切に売り出し価格に反映させましょう。上記のほか、地域的な特性（駐車場が必要な地方等であるにも関わらず駐車場がない）も十分に留意して価格設定等を行う必要があります。
また、間取りについては、一般的な住宅の場合、3LDK～4LDKくらいがベストです。もちろん2LDKの物件であってもDINKSが多い地域であれば問題ありません。
ただ、2LDKであれば住宅ローン減税の対象にならない場合等もあるため、これを考慮して売り出し価格を設定する必要があります。
まとめ
このほかにも様々なケースがあると思われますが、需要があるエリアで売れない場合というのは、物件の見せ方や価格設定自体に問題がある場合が多いです。
結局のところ、適正に売り出し価格を設定し、買い手が実際に居住した際に快適な生活を送ることを想定できるようにすることが早期売却につながるものと思っています。
売り出し期間が長引けば長引くほど売却が困難となりますので、これらを踏まえて売却当初から対策を考えておきましょう。
